商（shāng）品房买卖指引（yǐn）
【导读：商品房买（mǎi）卖，属于老百姓生活中的大额交易，购房者应选择规模（mó）大、信誉好的开发商，必要时由律（lǜ）师（shī）提供（gòng）开发商资信（xìn）调查、合同审查等法（fǎ）律服务，做（zuò）好事前预防，避免受到（dào）损失。】
一、开发商的（de）主体资格
查验五证：
1、土地使用权证（zhèng）。应以出让方式取得，划拨土地（dì）和（hé）集体（tǐ）土地均不（bú）得进（jìn）行房地产开发。居（jū）民用地为70年；工（gōng）业用地为50年；教育、科技、文化、卫生（shēng）、体（tǐ）育用地（dì）为50年；商业、旅（lǚ）游、娱（yú）乐用（yòng）地为40年；综合或者其他用地为50年。查验土（tǔ）地使用权有无查封、抵押的情况，如有抵押情（qíng）形，根椐《物权法》一百八十（shí）二条，土地使用权抵（dǐ）押，土（tǔ）地上房（fáng）产应（yīng）一并抵押，出现此种情形，可能导致购房合（hé）同无效。
2、建设（shè）用地规划许可证。该证（zhèng）件是办理（lǐ）土（tǔ）地许可证的前（qián）提，开发用地的（de）实际用途、性质、界限、容积率等（děng）应与开发商提供（gòng）的建设用（yòng）地许可证载（zǎi）明（míng）的内容相符。
3、建设工程规划（huá）许可证。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项（xiàng）目是违法的，将来无法取（qǔ）得房（fáng）产证。城市规（guī）划部门（mén）有权责令开发（fā）商（shāng）停止建设，还可以（yǐ）限期拆除（chú）或者（zhě）将违（wéi）法建筑没收。
4、建设工程施工许（xǔ）可证。该证件是办理房屋产（chǎn）权证的必备要件，没有该证（zhèng），购（gòu）房者根本无法取得产权证。
5、商品房预售许可证或者（zhě）销售（shòu）许可证。该证（zhèng）件是（shì）开发商对外销售商品（pǐn）房合法（fǎ）证（zhèng）明（míng）文件，没有取得该证件，开发商不得（dé）对外销售商品房。(1)注意该（gāi）证件（jiàn）载明的开（kāi）发商与商品房买（mǎi）卖合同的出（chū）卖人是否（fǒu）为同一个（gè）单位；(2)注意该证件是否包含（hán）所要购（gòu）买的楼盘；(3)查验该证件是否存（cún）在（zài）转借、冒用他人许可证的情（qíng）形。
【购房者可（kě）以登录大连市（shì）国（guó）土资源和（hé）房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进（jìn）行（háng）查验商品房预售许可（kě）证，并且可以电话查询82185638（市区四区（qū）），其（qí）它区（市）县向当地房屋局或规划（huá）局电话查询。】
二、政府行为能否（fǒu）作为（wéi）不可抗力，免除开发商逾（yú）期交房、逾期（qī）办证的违约（yuē）责任
合（hé）同（tóng）法（fǎ）第一百一十七规定：因不可（kě）抗力不能履（lǚ）行（háng）合同的，根（gēn）椐不可（kě）抗力的（de）影响（xiǎng），部（bù）分（fèn）或者全部（bù）免除（chú）责任（rèn），但法律（lǜ）另（lìng）有（yǒu）规定的除外。当事人迟延（yán）履行发生不可抗力的，不能免（miǎn）除责（zé）任。不可（kě）抗力是（shì）指不能预见（jiàn）、不能避免并且不能克（kè）服的客观情况。一般表现为影响合同（tóng）履（lǚ）行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震（zhèn）、水灾、旱灾、暴风雪等；又（yòu）包括社会（huì）异常（cháng）行为，如（rú）战争、暴（bào）乱、军事封锁等。
审判实（shí）践中，关于政府行（háng）为是否纳入不（bú）可抗（kàng）力争（zhēng）议很大，我们认为应区分以下三种不同情况：
1、当政府（fǔ）行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可（kě）抗力，如建设过程中发现（xiàn）文物遗址，高考、中考期（qī）间不允（yǔn）许施工，迎（yíng）接重（chóng）大（dà）社（shè）会活（huó）动导致停工等。
2、当政府行为针对特定领域、特定人（rén）作出的，应考虑（lǜ）为（wéi）情事变更因（yīn）素，应依公平原则，允许开发商（shāng）进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市（shì）政配套（tào）设施不到（dào）位（wèi）（水电煤燃暧等），这是（shì）现阶段开发商（shāng）面临的主要问题之一，这（zhè）些（xiē）因素（sù）开发商不（bú）可控（kòng），虽然水电煤燃暧已（yǐ）经大（dà）部分由相应企业完成，但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批，而大部（bù）分企业是龚断（duàn）企业且为国（guó）有独资公司（sī），保留了较浓厚的行政色（sè）彩，且与政府管（guǎn）理部门存在一定联系，很（hěn）多时候不受市场规（guī）则与合同约（yuē）定（dìng）的（de）控（kòng）制，我们认为（wéi）如（rú）果上述因素不考虑为情事变更因素（sù），对开发商（shāng）也同样显失公平，尽管1999年《合同法》没有规定情事变更（gèng）原则，在（zài）立法缺失的情况（kuàng）下，可以依公平原则弥补法律漏洞（dòng）。我国的《民法通则（zé）》《合同法》均规定了公（gōng）平这一基本（běn）法律原（yuán）则，法院可以依法对（duì）当事（shì）人的情事变更的（de）诉讼请求予以支持。
3、当政府行为是基于（yú）第三人（rén）的（de）过错做出的，则（zé）不能认定为不可（kě）抗力，不能免除违（wéi）约方的责任。如违反规划超建、改变（biàn）容积率（lǜ）等。
三、房屋面积条款
建设部标（biāo）准合同（开发商提供）第（dì）五条关于（yú）产权登（dēng）记面积与合（hé）同约定面积差（chà）异有两（liǎng）种处（chù）理（lǐ）方式：一是双方自行约定，有（yǒu）的约定为“按房屋（wū）产权证面积进行据（jù）实（shí）结算（suàn），多（duō）退少补”，一（yī）般情况（kuàng）下期房的暂（zàn）测面积与实测面积误差率不大时不会出现纠纷，但当误差率（lǜ）较大时，购房（fáng）者就（jiù）要补交较多的房屋差价（jià）款。二是按（àn）《关于（yú）审理商品房（fáng）买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律若干（gàn）问题的解释》第十四（sì）条第二项，此（cǐ）种（zhǒng）约定更有利于平衡各（gè）方利益。即（jí）面积误差比（bǐ）绝对值超过3%时，买受人（rén）有权退房（fáng），买（mǎi）受人不退房的，产（chǎn）权（quán）登记面积（jī）大于（yú）合同约定面（miàn）积时，面积（jī）误差比在3%以内（含（hán）3%）部（bù）分的房价款由（yóu）买受（shòu）人补足；超出3%部分的房价款由（yóu）了（le）出卖人承担，产权（quán）归买受人。
四、商（shāng）品房交钥匙（shí）应（yīng）注（zhù）意的问（wèn）题
商品房具备建设部标（biāo）准合同（tóng）第（dì）八条及第十（shí）四条规定的交付使（shǐ）用条件（jiàn），开发商（shāng）应书面（miàn）通知购房者办理交付手续（xù）。购房者应根据法律（lǜ）、法规规（guī）定及合同约定对（duì）住（zhù）宅设备、设施的正常运行及（jí）房屋（wū）各（gè）主要方面（miàn）逐项进（jìn）行验收，同时（shí），开发（fā）商应向购房者（zhě）出示并提供该合同第（dì）八条规定的（de）证明文（wén）件（jiàn）和《建筑工程竣（jun4）工验收登记备案表》、房地产管（guǎn）理测绘部门实测房屋（wū）面积数（shù）据（jù）、《住宅质量（liàng）保证（zhèng）书（shū）》、《住宅（zhái）使用说明书》等证明文（wén）件。
五、住（zhù）宅质量保证书（shū）应包括哪些内容
《住宅质量保证书》是购（gòu）房者要（yào）求开发商承担保修责任的有效凭证（zhèng），交付使用的房屋如果存在质（zhì）量问题，在保修（xiū）期内（nèi），出卖人应承担修复责任（rèn）；出（chū）卖（mài）人拒绝修复或（huò）在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他（tā）人修复。修复费用及修复期（qī）间造成的其它损失由出卖人（rén）承担（dān）。《住宅质量保（bǎo）证书（shū）》应包括以（yǐ）下内容（róng），在正常（cháng）使用下，房屋建筑工（gōng）程（chéng）的最低保修期限为（wéi）：（一）地基（jī）基（jī）础和主体结（jié）构工程（chéng），为设计文件规定的该工程的合理使用年限（xiàn）；（二）屋面防水工程（chéng）、有防水（shuǐ）要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷（lěng）系统，为2个采（cǎi）暖期、供冷（lěng）期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为（wéi）2年。 其他项目的保修期限由建（jiàn）设单位和施工单（dān）位约定。以上内（nèi）容（róng）应写入《商品房（fáng）质量保证书》中，其约定的（de）保修期（qī）限（xiàn）不得（dé）短于（yú）以上最低期限。
六、主管部门（mén）没验收的房子能交钥（yào）匙吗
对此问题司法理论界、实（shí）务界（jiè）认识不一，各地法院对于此类问（wèn）题判决不统一。建设部门、工商（shāng）部（bù）门联合制定的（de）《商品房买卖合同（tóng）》示范文本第（dì）八（bā）条交付期限（xiàn）中，双方可以约定“商（shāng）品房（fáng）经验收（shōu）合格（gé）”即可交付使用（即建设、设（shè）计、施工、监理单位进行（háng）验收），有些法律研究者认为该条（tiáo）款违反（fǎn）了《城（chéng）市房地产开发经营（yíng）管理条例》第十七条规定：“房地产（chǎn）开（kāi）发（fā）项目竣工，经验收合格后，方（fāng）可使用；未经验收或者验（yàn）收不合格，不得交付（fù）”、“房（fáng）地产（chǎn）项目（mù）峻工后，房地产（chǎn）开（kāi）发企业应当向项目（mù）所（suǒ）在地的（de）县级以上（shàng）人（rén）民政（zhèng）府房地产开发主管部门提出峻（jun4）工验收申请。房（fáng）地产开发（fā）主管部门应当（dāng）在收到（dào）峻工验收申请之日起30日内（nèi）对涉及公共安全（quán）的内（nèi）容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部（bù）门或者（zhě）单位进行验（yàn）收。”
我们（men）认（rèn）为（wéi）商品（pǐn）房验收标准问题，建设管理、工商管理部门主要从行业管理角（jiǎo）度出发（fā），其示范合同（tóng）具有一定（dìng）的合理性，也符合（hé）现阶段国情（qíng），因为综合验收由于各种原因（yīn）有时久拖不决，如此一来，有可能错过了最佳销售时机。但是，如果（guǒ）开发商所交（jiāo）付的房屋违反（fǎn）《建筑法（fǎ）》、《消防法》《房地（dì）产管理法》的禁（jìn）止性规（guī）定的情况下，即使建设、设计、施工（gōng）、监（jiān）理单位验收合格，也应认为其（qí）验收无效，其交付行为无效（xiào）。
七（qī）、小产（chǎn）权房、军产房的（de）法律性质（zhì）。
小产权房即建设在集体所有土地上（shàng）的房（fáng）屋（wū），其虽然大（dà）量存在，却因违反（fǎn）法律规定（dìng），不（bú）受法律保护。由于房价居高不下，有些购房者迫不得已购（gòu）买小产权房，小产权房已经存在（zài）多年（nián），政府有关部门一（yī）直（zhí）未采（cǎi）取有力（lì）制止措施，只是在2007年国土资源部、建设部（bù）有（yǒu）过（guò）通知。律师认为购买小产（chǎn）权房（fáng）应（yīng）慎（shèn）重。
军产房没有所有权，只有永久使用权，军产房未经解放（fàng）军总后勤部审（shěn）批是非法（fǎ）的，其权益不受法律保护。现在军产房大量（liàng）存在，交易（yì）活跃，购买前必须查验（yàn）该项目是（shì）否（fǒu）经过总后勤部审（shěn）批，否则可能面临（lín）房去财（cái）空的风险。
大连法律咨询在（zài）线编（biān）辑（jí）
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